Reforma tributária será positiva para compra e venda no setor imobiliário

Conteúdos maliciosos estão circulando informações equivocadas sobre o impacto da reforma tributária sobre o mercado imobiliário. Ao contrário do que notícias falsas estão propagando, a Reforma Tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e não haverá nenhum aumento relevante de custos em comparação com a tributação atual.

É preciso deixar claro que a Reforma Tributária não altera a alíquota do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um tributo de competência municipal que incide nas transações imobiliárias. Devido a uma demanda dos municípios, o PLP 108/2024, que também faz parte da regulamentação da Reforma Tributária, define de forma mais clara o momento de incidência do ITBI, que atualmente é objeto de litígio.

As eventuais vendas de imóveis por pessoas físicas não serão tributadas pelo novo IVA. Ou seja, nada muda para a pessoa que tem um ou alguns imóveis e deseja vendê-los.

Já o impacto da reforma tributária sobre as vendas de imóveis pelas empresas é muito pequeno quando considerada apenas a mudança na carga tributária, sendo levemente positivo para os imóveis populares e levemente negativo para os imóveis de alto padrão. Mas o impacto é claramente positivo quando considerado o efeito da reforma sobre a produtividade do setor.

As vendas de imóveis novos por empresas (incorporações) serão tributadas da seguinte maneira:

a) O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (no caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação).

b) Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, de modo a tornar a tributação progressiva, reduzindo o custo dos imóveis populares.

c) A alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 40% (o seja, será de 60% da alíquota padrão), o que corresponde a cerca de 15,9%.

d) Do valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora, ao contrário do que ocorre hoje em que o imposto pago nos materiais de construção e serviços não é recuperado.

Com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência que resultam da reforma tributária, o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5% e o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deverá subir cerca de 3,5%. A conta resulta em empate.

No caso das empresas que tenham como atividade a compra e venda de imóveis (como imobiliárias, por exemplo), a tributação incidirá apenas sobre a diferença do preço de venda e de aquisição de imóveis. Assim, por exemplo, se uma empresa comprar um imóvel por R$ 1 milhão e vender por R$ 1,1 milhão, o imposto incidirá com a alíquota reduzida (15,9%) sobre R$ 100 mil, resultando em um imposto de R$ 15,9 mil. Ou seja, apenas a margem da empresa será tributada e a empresa ainda poderá recuperar o crédito do imposto incidente em todas as suas despesas administrativas (contador, eletricidade etc.).

Além disso, a reforma tributária deverá aumentar muito a eficiência do setor de construção e incorporação. Ao permitir a recuperação de créditos sobre os insumos vai favorecer a adoção de métodos construtivos muito mais eficientes. Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço mesmo dos imóveis novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual. Ou seja, o novo modelo beneficia sobretudo os imóveis populares, mas será positivo também para os imóveis de alto padrão.

A reforma tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e será justa, pois tributará menos os imóveis populares que os imóveis de alto padrão.